一、发展养老地产的国际经验

养老地产是人口老龄化发展需要,国外养老产业经历了漫长的发展阶段：18世纪后期至二战前，三代同堂的传统养老方式较为普遍，养老产业并未兴起；二战后至20世纪60年代，各国都趋于老龄化，社会福利性质养老机构开始兴起；20世纪70年代至今，社区养老服务业逐渐发展，形成了包括老年用品、老年医疗、老年文化、老年休闲、老年公寓等多种业态的服务业和配套产业。从发展阶段来看，国外养老地产逐渐从机构照顾服务向以社会形式、社区为基础的照顾服务过渡，政府的直接参与度降低，商业的、非盈利及非正规的机构发展迅速，养老地产配套服务更趋灵活性、全面性、个性化。但是，老年地产开发运作模式与各国对老年问题的政策、制度有关，同时也与其文化背景有关，因此，经过长期的探索与实践，各国的老年地产各具特色，经典的案例成为新兴国家发展老年地产经验的源泉。

1.美国

美国老年地产业经过几十年的发展已比较成熟，其主体是美国的社会营利机构，政府和教会为辅。在开发运营过程中，不但从生理需要、安全需要层次满足老年群体的需求，还以爱为名注重为老人营造家与爱的氛围，满足老年人对归属与爱的需求，而超级综合老年社区是实现上述价值的最佳选择。

太阳城是美国、也是世界上著名的专供退休老人居住和疗养的社区。由Del Webb公司于1961年开始建设，已陆续在美国开发了20多个以太阳城命名的老年社区，成为美国开发老年社区的著名品牌。该社区有如下特征：

1）属于住宅开发性质，社会盈利机构为开发主体，政府提供周边基础设施建设；

2）盈利模式以住宅销售为主，出租为辅；

3）消费者限定55岁以上的老人；

4）娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键；

5）没有医疗护理等配套服务，主要依赖社区等所在城镇提供的大市政基础配套；

6）一般位郊区区位，占地大，容积率低，住宅形式多样化，满足不同老人需求，以独栋、联排、复合公寓、独立居住中心等住宅产品为主；

7）兼有旅游、度假等功能，目标客户分为长住和旅游度假两种。

可借鉴之处：首先，太阳城以住宅立项，利用销售住宅迅速回现，保证开发商资金的正常运转；其次，以健康活跃老人为主要客户群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求；最后，在市场和产业链日趋成熟时，与度假管理公司合作开发，将旅游地产与养老地产相融合，增加产品竞争力。但是，太阳城社区医疗护理配套依赖于城镇市政基础配套，在我国显然无法实现。

2.日本

日本的社会养老模式经过几十年的发展实践，已经形成了相对独立完善的体系，推行以社区化居家养老为主的养老方式，为老年人提供良好的室内外环境设置，保证其与社会的接触交流，尽可能长地保持其独立生活能力，因此有人形容日本养老地产强调自助料理。此外，日本的老年住宅模式基本都不是采用出售产权的经营模式，出租是其主导经营模式。其中，“机构设施”模式就是由开发商建造一所适合老年人居住的设施，设施内配置以护理为主的各种服务；而“住宅”则是房东通过收取租金得到投资回报的模式。我国规模不大的老年公寓其实可以参考日本的这种模式。

二、我国养老地产发展现状与创新

当前我国养老地产尚处于初步试验阶段，一方面是由于中国老人对养老意识的态度还是认识不够高,主要停留伴子养老,陪孙养老的初级阶段,储蓄意识及消费能力制约了老人的有效需求。另一方面，由于设施配置多、专业化程度高、成本回收慢、效益利润低等因素, 成为企业猛进之后难以逾越的障碍。然而，国家相关政策的支持以及“银发”观念的逐渐改变，全国范围内各路开发商中嗅到了“夕阳工程”的商机，纷纷投入养老地产行业，数据显示约有20~30家房企已经进入养老地产领域，其中包括房产大亨万科、保利、绿城等。虽然，出现了不少“挂羊头卖狗肉”的现象，众多养老地产项目中不乏创新想法和案例。

1.连锁经营走入老年公寓

美国太阳城走品牌路线，杭州长寿村老年公寓提出把连锁经营引入老年公寓，在国内甚至国际建立网点，各网点内的老人可以互访。青岛市福利院采取了置换服务与连锁经营两种模式，和北京太阳城国际老年公寓合作，采取定期和不定期相结合的方式开展置换服务，使双方的老人可以有机会进行异地旅游、疗养，并免费享受住宿、饮食、娱乐、观光等方面的服务，并且将这种运营理念逐步推广至西安、大连、天津等地的养老机构，在全国范围内开展连锁经营置换服务。北京太阳城也应用了连锁免费置换的理念，免费提供与国内其它城市连锁型居住疗养的置换式服务，免费提供与国外连锁型居住疗养的置换式服务，在与太阳城建立连锁置换关系的国外老年期居住疗养，免收食宿费用。

2.“以房养老”

早在2007年，全国首个租赁式老年社区试行了“以房养老”倒按揭这一种新型模式，可是由于符合条件者少，报名人数不足十人，这项新型模式无奈“搁浅”。近年来，国内一些地方又兴起了“以房养老”，一些银行、保险公司、养老机构和公积金管理中心等机构纷纷推出“以房养老”业务。南京的一些老年公寓，凡在本市有60平方米以上产权房、超过60岁以上的孤残老人，可以将房产抵押给养老机构，自己则免费入住老年公寓，老人去世后房屋产权归养老机构。

3.“亲情住宅”注重以人为本的亲情关怀

澳洲康都是北京首个以家庭的需要为核心的全功能亲人社区，虽然不是养老地产，但是其设计理念可以为老年地产的发展提供借鉴。澳洲康都住宅主体以全然不同的功能设计规划CONDO公寓、乐龄公寓和青年公寓，和家人毗邻而居，提案家庭新生态，解决了同堂之家既需要相互照顾而生活习惯又各不相同的矛盾。 “亲情社区”是一种以维系和增进家庭亲情为主的、老年住宅和普通住宅混合布置、充分体现“以人为本”理念的新型社区，比起纯粹的老年地产这种新型社区的利润空间更大，操作运营也没有太多的限制，更重要的是能够迎合老年消费者独立养老、年轻人尊老多元化需求。

4. 养老地产与旅游地产有机结合

随着养生旅游的日益发展成熟，养老地产的潜在商机，养老养生地产因其“养生+旅游+房产”三管齐下的开发模式备受开发商的青睐。近年来旅游养生地产在养老地产中成为发展最迅速的一支。北京·太申祥和山庄是中国传统文化打造的集养老、度假、健康的中和度假村，推行会员制新型养老模式的国际敬老院，采用中国传统古典建筑形式和传统的中医医疗饮食文化，与养老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式。另外，太阳谷·椰风海韵、三亚·海棠湾、万宁·兴隆爱晚中心等都是国内养老旅游地产叫出名的项目。

三、促进我国养老地产发展的对策建议

当下国内外养老地产已经积攒了不少实践开发的经验，特别是发达国家不论是盈利性的还是非营利性的养老地产做的红红火火，相比之下，虽然有不少新想法、成功的案例，我国养老地产的发展却不尽人意。今年来，各大企业纷纷试水，不乏有企业冲着政策优惠，借“养老”名号在全国范围内大面积圈地，然后“挂羊头卖狗肉”。有先进的理念、成熟的开发运营模式，没有规范养老地产市场的政策、制度支撑，养老市场的健康发展依然只是停留在规划，无法实践。

1.“量体裁衣”——分层次、分地区发展不同模式养老地产

所谓“量体裁衣”就是指要有针对性的开发，不能“一刀切”盲目跟风。从实践经验来看，可以从两个方面来“量体裁衣”。一方面，针对不同层次的老年消费者，选择不同的开发模式，根据中国高收入阶层的养老需求，开发个性特征显著的商业化养老地产项目，针对低收入阶层的养老需求，由政府牵头开发保障性养老地产项目。另一方面，城市中心，依托已有的市政基础，开发老年公寓，近郊或是临近旅游地开发综合老年社区，如美国的太阳城还有我国的诸多旅游地产项目。

2. 严格的准入制度

由于养老地产的开发对房企的资金实力以及养老配套服务经营者运营能力要求非常高，针对开发商及服务经营者建立严格的准入制度必不可少。应该综合考虑资金实力、运营能力、实践经验以及抗风险能力，让有资质、有能力的企业进入养老地产行业，并提供相应的政策支持和优惠，将以“养老地产”招摇撞骗的企业拒之门外，坚决打击“挂羊头卖狗肉”的行为。实践中,我国目前多依据国家对房地产市场乃至整个市场经济的宏观政策来对房地产开发市场主体尤其是房地产开发企业进入市场的资格进行限制,而缺乏比较稳定具体的实体法律，从市场准入制度实践效果来看,有的地方政府出于维护地方利益考虑,出台各种名为市场准入,实为市场封锁的规定,让房地产开发市场经营者“望市兴叹"。此外，由于房地产开发市场经济政策本身不明晰不稳定, 重程序轻标准,现实工作部门和人员缺乏对实体标准的明确把握,也加剧了准入工作中的任意性。因此，严格的准入制度，外加规范的审批流程是规范养老地产业关键环节。

3. 优惠政策方面

十八大会议强调“大力发展老龄服务事业和产业”精神，住建部在“十二五”规划中要求“涉老工程建设与改造等方面都须积极应对”，“改善老年人居家养老条件和社区养老环境”等,为住区及住宅的适老化建设提供了良好政策环境，国家政策风向已经偏向养老地产，关键环节仍需改善。土地使用方面，养老地产具有很大程度上的公益性质,因此地方政府对于养老地产用地应该给予相应的优惠政策。应该在全国范围内，将养老地产用地都是地方政府的公建配套用地,降低开发成本。与此同时，应当出台相应的监督监察机制,确保政策性的优惠用地确实用于养老地产开发,而非房地产开发商借养老地产之名开发商业住宅项目。税收优惠方面，税收政策的倾斜会增加其对养老地产行业的积极性。由于养老地产本身投资收益率较低且投资回收期较长,针对大型的养老地产开发商与较小型的走特色养老路线的养老地产开发商应区别对待，可采用梯度的税收政策。比如，盈利性的且针对的消费者是高收入老年的项目，税收优惠幅度可以降低，而福利性质的老年公寓可以享受大幅度甚至是税费减免政策。

在严峻的宏观调控下，作为地产中朝气蓬勃的老年地产分支，想要规模化发展面临障碍，随着我国相关政策法律法规不断完善，冬天已经过去，养老地产的春天也不远了。