1.当前商业地产发展的机遇与风险

1.1国内消费市场的蓬勃发展

当前国内的消费市场正处在蓬勃发展的阶段，中国也正在从生产型市场转变为消费型市场。

1.2住宅市场的调控

近一段时间，住宅市场的调控力度十分大，导致最近几年的商业地产中出现了异常火爆的情况。我们接触的一些区域型开发商，以前都是从事住宅地产的开发，现在开始大量拿商业地产用地，开始进入商业地产的领域。

1.3开发商与资金涌入商业地产

对于住宅的大力调控，使得大量投资性资金涌入到商业地产中。以前从事住宅的开发商也纷纷转战商业地产的投入，像万科、保利现在都开始高调进入商业地产。

1.4在未来几年内大量商业物业面市

从我们现在的估计看，未来3-5年之内有大量商业地产项目进入到这个市场。据统计在2012年北京商业地产面世项目达到17个，总的建筑面积达到94万平米，上海有22个项目进入整个上海商业市场。所以，我们现在对商业市场火爆的形势下，如此大规模商业地产的面世，在未来3-5年开发商将会面临极其严峻的竞争。

1.5电子商务对零售商业的挤压

另外一方面，现在国内的电子商务市场逐渐成熟，对零售商业也有非常大的挤压作用。去年11月11号（淘宝光棍节促销）一天，淘宝的销售额就达到36个亿，这在任何一个普通的商场都是很难达到的数字。有人对这个数据进行过对比，北京一主核心区域的商场，它元旦三天假日里整体销售额也不过30几个亿。可见这些电子商务平台对零售商业地挤压达到了惊人的程度。

2.当前商业消费的新特征

现在，我们面对蓬勃的商业形势，需要保持客观冷静的头脑，如何让我们现在设计的项目，也就是即将在3-5年内面世，将要与同质化产品进行竞争的项目，更加契合客户的需要，同时保证客户的产生盈利。我们需要对当前的商业消费有一些新的特征分析。

2.1传统商业：日常购物型、单一购物、日间消费为主

我们传统是以日常购物型为主，以前大家去商场通常带有目的性，尤其像我们的父母这一代人，去商场就是为了有目的性地买一些东西。而现在的商场，我们已经不再是仅仅为了去购物，年轻人更多是去寻求各种体验性的消费。我们去到某一个商业中心并不一定带有购物目的，我们可能只是为了消磨时间，看看电影或是吃个饭。

此外，在传统商业里主要以单一购物为主，最多加一个影院。到了现在新的商业中心，其功能更具有复合性，而且娱乐和休闲的比重占到了更大的比例。在10年前的传统商业项目里，商业的通常构比是娱乐占20%，餐饮占30%，零售占50%。但我们在最近设计的商业项目中，零售类商业只占30%左右，娱乐和餐饮的商业比重大大增加达到了70%。

第三，传统的商业主要是以日间的消费为主的，就是白天大家去购物中心购物，而现在晚间的消费比重增大。

2.2当前商业：以寻求各种体验为目的综合消费、功能复合、晚间消费比重增加

现在大部分商业消费行为是一种休闲的，体验式的商业消费行为，到了平时工作日的晚上，三五好友聚在一起去吃饭，去KTV唱歌，带来的晚间消费比重越来越高。在可预见的这几年时间里，我们的晚间消费比重会增加的更多。在日本新宿、涉谷这些地区，有大量的商店是24小时营业的，他们有足够的夜间消费来支撑其商业运营成本。晚间的消费，它所站的购物比重非常低，主要是以娱乐性消费为主。

综合来说，现代商业和传统商业最大的变化是人的消费模式的改变。大家开始以综合性的、体验式的消费为主体。就目前的统计来看，大概只有20%的消费才是目的性消费，剩下的80%都是随机性的。就是说我们到一个商业中心去的目的在改变，除了原本的目的性消费之外，我们可以去玩，去消磨时间，去与朋友聚会。在这种情况下，综合性的消费新特征对我们现在商业建筑的设计也带来不一样的要求。

3.当前商业建筑的设计要点

3.1明确的物业类型：销售or持有

首先一点，明确的物业类型，是持有还是销售？

所有开发商拿地之前都有一个明确的意向，上图是我们在长沙做的项目，是一个传统的销售型物业，传统的以商业步行街为主，消费型物业通常容积率不会太高，因为层数不高，基本上两到三层，所有商铺面积在50到100平方米左右，这样对于开发商来说是属于比较好的销售范围。

左图是传统的销售型物业，这是最近几年涌现的比较多的商业运营模式。这是广州的白云万达的总图，万达主要的运营模式，持有的部分是他的核心资产，包括有五星级酒店，室内步行街，购物中心和写字楼。他的销售部分是SOHO公寓，以及他的室外步行街，这都是围绕他的核心资产所产生的空间。这种新的商业模式带来最大的特点就是，它自持的核心资产，能随着整个地产的发展持续的升值。另外，它室外步行街的部分可以为它带来足够的现金流来平衡这个项目的前期投入。自持的商业运营成本还是相当高的，通过销售就带来现金流以平衡整个地产的商业模式。

我们现在接到的大部分开发商都比较倾向于采用万达的营业模式，持有核心资产，购物中心这一块，同时依托购物中心形成他室外的步行街，把步行街的部分进行销售。因为有了购物中心作为项目的依托，室外步行街的部分也可以有比较高的溢价，售价的也比较好。留住最值钱的，卖掉可卖的，达到整个项目的现金平衡。

3.2有趣的，充满活力的动线组织

在商业中心的内部设计过程当中，我们需要注意的一点是，必须要组织充满活力的商业动线。现在不是以消费为主，而是以娱乐、综合性的休闲为主。大家到了这里希望找到较舒适的，让人休闲的并且可以待上一天或者半天的空间。

传统的商场直线式的动线在新的购物趋势下基本是不太可取的。右图是南京水游城的动线组织，它的动线非常有趣，通过它的主动线，有多个广场，同时能够把人流引入到中间的广场，另一方面也有一部分的次动线，对主动线进行补充，使得所有的商铺规模和面积比较合适，另一方面也能够让人在整个动线的走动当中找到足够的乐趣。

前面说了大支线的动线现在比较过时，右图是万达标准城的平面，可以看到，万达依然坚持直线动线的模式。基本上以它三个大的购物中心为主体，室内步行街围绕他的购物中心的部分，室外步行街围绕成它的整体。万达依赖采用直线型动线模式是依托于万达强有力的招商能力之中的。他有强有力的招商团队，同时有足够大的产品库对这里面所有店铺进行填充，能够通过店铺的变化和趋势增加丰富动线的体验。所以说，万达的这个设计是一个比较大的特例，我们一般和客户交流的时候不建议客户（尤其新进商业地产商）采用这种动线。这种动线简单粗暴，但是带来的极致就是过于单调。

万达能够做好在于其足够强大的招商运营团队。通过现在新建几个万达商业项目，我看过他们室外步行街，他的室外步行街都是销售型的，由业主自行销售出租的，基本上他的销售情况不太好，大部分室外销售步行街有很多都在更换。万达也注意到这个问题，在进行新一代产品研发的时候也逐步进行调整。

右图这个项目是新进的地产商委托我们为他们做的研究性的项目，作为他们拿地的一个指导方向。

在这个项目当中，业主的要求是设计10万左右的购物中心，可销售的部分是2万，通过他们的测算，至少在商业部分达到现金的平衡。

这个是研究的项目，上面的酒店和公寓我们都还没有把它完全考虑进去。项目基本上是一个完整的购物中心加上一部分可销售型的出售物业。

在这个项目里面，前面提到要有一个有活力的动线，我们购物中心动线基本上采用传统哑铃式的模式，前面水游城大家看到是弧线型的。在这里，业主希望所有的商铺尽量减少弧线。我们在下面部分采用了三段折线的形式，室外步行街部分采用的是环形动线，然后有一个下沉式的中庭，这个中庭跟室内的动线在某一个结点上发生交流，在一层和地下层有人流动线进行沟通。

3.3商业功能布局

但是在最近一些新的商业综合体当中有一个新的趋势，尤其在一二线城市，很多终端餐饮也逐渐形成商业次主力店的地位。我上个周末去了虹口龙之梦，许多终端餐饮店门口已经排起了长队，可见终端餐饮在新的购物中心业态里面的地位已经达到了一个很高的层次。现在已有的也是比较流行的布局模式是把终端餐饮放在每一层水平动线的端头，不再仅限于把餐饮放在顶层。

3.4主题性空间的展示

在上面这个设计案例当中，我们希望有一个主题空间的展示。

上图是水游城的主题空间，它把休闲娱乐发挥到极致的项目，完全是一个类似于主题性公园的项目，里面70%都是以休闲、娱乐为主的业态。他的零售业态占的比例非常小，仅仅只有超市，在动线上利用比较夸张的造型形成比较独特的主题性空间感。

这个是广州白云万达的天幕，设计主要依托天幕部分的步行街，提升室了外步行街的商业氛围。在步行街端头做了这个天幕，每隔几个小时开放一次。每当天幕开放的时候形成一个主题性的空间，在这里会聚集大量的人流。在主题性空间聚集大量人流形成整个商业消费的基点。

3.5室内外商业空间的整合与一体化设计

在设计当中比较关注的一点，就是室内外空间的整合与一体化设计。

现在有很多开发商希望做商业地产，同时他们也希望在地产当中有一部分项目是可以销售的，销售部分基本上以室外步行街为主，持有的部分以购物中心为主。这两部分我们希望他能够互相的交融，有充足的对话，开发商能够通过对购物中心的持有和运营为整个项目带来足够大的人流。这样的话才能够带动它的销售部分，提升销售溢价，同时避免室外步行街部分在销售之后出现物业失控的情况。

所以，我们希望在设计当中室内外空间是能够一体化的来设计，我们商业部分的室内动线和步行街部分的室外动线并不是相对独立的，他有足够多的空间进行沟通和交融。这个项目是我们前面提到研究性的项目，在室外的下沉广场的部分设置个比较重要的商业结点。一个比较大的中庭，这个中庭直对前面的下沉广场，购物中心组织的各种活动可以放到室外下沉中庭举行。同时室内购物中心在它的动线上也能够观察和体验到室外中庭的空间。右图是一张在室外下沉广场中进行车展，在室内购物中心的动线结点上，它的空间也能够形成对话。

3.6展示、表演、活动、休闲等空间的平衡

现在以休闲为主，在大型商业建筑当中都会设有大量的展示、表演和活动的空间，这些都需要在设计中进行考虑，通常的设计手法是利用下沉广场和中庭作为展示表演的空间。

左图是捷得在土耳其做的项目，中间半球型建筑顶层是电影院，利用IMAX电影院独特的形状，结合旁边的购物中心，设置了比较多室外的步行街，这也是基于当地较好的气候与环境的。基本上整个项目都是以室外连廊的方式进行，室内外商业街的联系形成了独特的展演空间。这种展演空间也对整个商业区域价值的提升有着很大的作用。

这个项目在商业功能的布局这一块，现在基本上把目的性的消费置于低层，采用传统的商业布局的方式，像餐饮、KTV、影院这种目的性的消费置于顶层，形成瀑布式的消费动线。这种目的型的消费，人一般直接到达消费目的地，消费完从顶层出来会途径各个楼层，形成从上到下的消费动线。

3.7多样化业态与复杂功能流线之间的协调

前面说到现在的购物中心以及它的功能和形态越来越综合化，它的流线比以前单纯商场的流线更加复杂。在这种情况下，一个购物中心里面往往聚集有超市、餐饮、影院、KTV、百货、专卖店这些不同的业态。

这些业态它的营业时间往往都是有区别的。比如说超市，他早上8点钟开门，没有哪一个购物中心会在早上八点钟开门营业的。影院和KTV往往营业到晚上凌晨2到3点，这时候其他所有店基本上都已经关门营业了。我们在设计时必须要把不同的业态它的营业时间区别开。如果一旦和主体营业时间有区别的话，他们擅长的动线必须充分考虑进去。

右图所示的项目中，主力餐饮店，他的娱乐消费这里形成了次级的出入口，这样的出入口在整个购物中心关门之后能够比较好的起到上课的作用。在这个方面有一些公司有一些惨痛的例子，恒隆在沈阳的项目当时有一个特别的例子，他招了俏江南在顶层，每个时候9点钟他们让俏江南准备关门，这对俏江南来说是无法容忍的事情。

万达有它独特的布局模式，前面三个大块，紫色的，绿色的，褐色的部分分别是他的百货、娱乐和综合楼。黄色部分是室内步行街，在这种情况下他的娱乐楼相当于单栋的，和左右、前后完全分隔的形式，这种情况下他娱乐跟周围空间完全分隔开，这也是独特的布局模式带来的比较好的优点。

3.8未来空间的可变性

还有一点值得考虑的是未来空间的可变性，尤其在很多二三线城市设计项目的时候，业主对项目的前景都会觉得非常的好，5-10年之后一定会是赚钱的好项目。但是他现在投了钱进去要考虑这个购物中心盖出来之后两到三年之内会是什么样的状况。比如说我们在安徽的一个三线城市涉及的项目，业主希望在购物中心，这个购物中心三四万平米，他们希望引入超市作为主力店，他们跟所有超市谈的时候都吃了一个闭门羹，所有超市认为五年之后这个地方会有一间超市进入，但是现在超市是不会进入的。所以我们在设计的时候必须要                    考虑到在他没有超市的情况下，他形成的是整条环形动线，在有超市情况下把环形动线的调控空间补上作为超市来使用，而且超市整体的流线跟整个购物中心的流线完全的吻合。

所以说，必须要考虑到业主，核心的部分也是业主自持的，业主自持3-5年之后业态的调整，至少我们在考虑到的部分替他考虑了。

以上的部分就是我们公司最近几年所参与和设计到的商业地产的项目，形成了一些比较简单的观点，在这里跟大家分享一下。也谢谢大家的聆听。